Creation d un lotissement

POST SRIPTUM

Je ne connais pas le contexte exact , mais la statégie qui consiste a acheter 2 terrains pour les fusionner et en faire un lotissement ne me parait pas la meilleure solution.

je verrais bien un lot avec 2 habitations ( pas d'obligation de créer un lotissement qui pose des contraites plus lourde en terme d'accés et d'obligations ...voiries , parking arbres , réglement etc etc ..)

et un 2ème terrain avec 3 dépot de permis de construire ( prpcédure de lotissement allégée) ou dépot de 2 permis avec 10 ans pour la 3éme habitation ; plus de procédure de lotissement ...

A réfléchir..

Robe

bonjour
dans cette solution, les personnes construisent sur un terrain ne leur appartenant pas en propre ?
je ne comprends pas "avec 10 ans pour la 3e"
merci de m'éclairer
baktishanti

bon,

imaginons un cas de figure simple.

1/ tu es proprietaire d'un terrain constructible
2/ le coef d'occupation des sol ( COS )et la configuration du terrain , te permet de contruire 5 habitations ( ce qui me semble être le cas pour toi ).

alors tu as plusieurs solutions possibles

1/ habitat groupé
2/ lotisement
3/ habitat isolé

A toi de voir quelle configuration adopter

moi , par exemple qui n'aime pas passer par la création de lotissement (à cause des contraintes )je ferais comme celà:

tu as dit que tu avais 2 terrains séparés , donc :

sur le plus petit tu divise en 2
sur le plus grand tu divise en 3

et tu dépose que 4 permis de construire

si dans le grand terrain tu veux construire une 3éme maison , c'est possible , tu passes par une procédure "allégée" de lotissement.
soit tu attends 10 ans entre la derniére contruction du grand terrain et dans ce cas tu est exonéré de passer par la procédure de lotissement .

si je n'ai pas été assez clair dis le moi

Robe  

Bonjour,

Votre réponse au sujet m'ayant interpeller, je me permets de vous adresser ce message afin de vous exposer mon cas de figure pour bénéficier de vos connaissances:

Prochainement je vais me retrouver en indivision avec ma mère suite au rachat de part dans une succession sur un terrain d'une contenance de 3500m². Nous souhaitons diviser ce terrain en 4 lots (le POS demandant une superficie minimale de 500m² pas de problème) afin d'en conserver chacun un et d'en revendre 2 pour financer une partie de notre constrcution respective.
Aujourd'hui le notaire ainsi que le géomètre nous orientent vers une demande de permis de lotir (déclaration préalable d'aménager dossier certainement déposé après le 1er OCtobre).
D'après ce que j'ai pu lire sur le forum, il me semble qu'il s'agit d'une procédure assez coûteuse mais malheureusement, nous ne disposons que de très peu de tréoseire d'avance et un faible pouvoir d'endettement.

Existe-t-il selon une possibilité pour réaliser l'opération sans avoir recours au lotissement.

Merci par avance pour votre savoir

Cordialement

mail: ty.man@laposte.net

Bonjour,

Bonjour,


Je vous expose mon cas en espérant que vous pourrez m'aider /
Je possède un pavillon à Meudon sur un terrain total de 460 M². La maison se situe sur l'arrière du terrain et je souhaitais vendre le terrain en façade mais la mairie me précise que le terrain ne sera pas constructible car il fait moins de 350 M². Je pensais donc au lotissement allégé car le COS sur cette zone est de 0,7 ce qui permet largement la construction d'une autre maison sur cette partie du terrain. Pensez vous qu'il s'agisse de la meilleure solution dans mon cas et quel en est le cout? en sachant que tous les raccords eau, éléctricité..etc sont sur place. Merci par avance!

Gaetan gmansard@yahoo.com

En effet, la DDE n'intervient qu'après la construction pour contrôler et vérifier l'exactitude des déclarations du permis de construire (Bornages respectés, hauteurs légales, enduits conformes, couverture ardoises ou tuiles selon le type de région, etc.) et surtout, délivrer un certificat de conformité.

Toutefois, elle a un petit "pouvoir" : celui d'interpeller la Mairie si, justement, il y non-respect des déclarations énoncées ci-dessus...

Je veux bien accepter ton "NON !" mais crois-tu que les Mairies disposent d'un personnel spécialisé sur le terrain, les normes de construction, la vérification, et ?

Ou alors, tout a changé depuis 2001 : la DDE était bien passée voir si l'agrandissement et la véranda étaient corrects et après oui, nous avons eu validation par la Mairie qui a délivré le certificat de conformité !

Exact, au temps pour moi !
(vlan dans les dents !)

Ah bon, ça a encore changé depuis Janvier 2007 ? Je ne savais pas !

Il me semble .... J'en suis pas sûr.
Faudra que je me renseigne auprès d'un confrère dès que j'en aurais l'occasion.

Je ne sais pas si la loi a encore changé mais ...

il n'y a pas si longtemps les choses était ainsi :

1/ le maire donne un avis favorable sur ledit permis

2/ le permis est envoyé à la DDE pour validation de la conformité légale ( respect du pos et du réglement de la zone concernée) et le renvoie a la mairie .

3/ le maire signe le permis .

La DDE ne doit pas juger de l'oportunité de l'acte mais simplement en contrôler la conformité.

un exemple précis:

le responsable de la DDE peut demander au maire de déplacer son responsable de l'urbanisme sur un dossier litigieux , évidemment le maire peut refuser , mais la construction sera illégale , et un permis de démolir pourra être demander .

même système pour les impots et le trésor:

1/ l'ordonateur mandate comme bon lui semble

2/ mais le trésor contrôle que la dépense est légitime et que les dépenses sont bien réelles ( piéces justificatives ).et que les procédures ont été respectées.

Pour la petite histoire, un jour à SETE dans l'hérault les impots s'étaient auto dégrévés de taxes d'habition .( certaines personnes )

Le trésor s'en étant rendu compte , le chef de centre a sauté

et quelques fonctionnaires ont été mutés.

pour en revenir à notre histoire , le maire est bien l'ordonnateur mais on pourrait assimilé la DDE au comptable


Robe

Bon.
J'avais pas tout à fait juste mais pas tout à fait faux : après vérification, depuis le 1er janvier, les DDE ne fournissent plus les services de conseil aux communes de plus de 10.000 habitants, sauf cas particuliers.

Donc ça ne concerne pas tout le monde et les petites communes, notamment rurales, peuvent toujours bénéficier desdits services.

Désolé d'avoir été approximatif ....

Comme quoi, le "non !" était un peu radical...

;-)))

C'est vrai.
Il était surtout très mal exprimé : il portait sur la délivrance du CC par la DDE ; je ne l'avais pas assez précisé, j'en suis navré.

Il n'en reste pas moins que, décentralisation oblige, c'est bien le maire (ou son délégué sous sa surveillance et responsabilité), même dans les petites communes, qui reste le décideur pour pleinpleinplein de choses, sinon pour la quasi totalité des affaires de la commune, les services de la mairie et/ou des institutions extérieures n'étant que des conseillers. Il faut en être bien conscient.

Bonjour tout le monde,

Je tiens juste à faire quelques précisions.
Il faut faire attention car dans le sujet, le créateur parle au début de lotissement, vous orientez ensuite la conversation vers le permis de Construire et le certificat de conformité. Or ces deux éléments ne rentrent pas en considération pour l'optention d'un permis de lotir.

Autre point, le lotissement est bien instruit par la DDE. En effet, le lotissement est autorisé par arreté prefectoral, donc même si le Maire signe l'arreté de lôtir, c'est bel et bien la DDE et indirectement le prefet qui délivre l'autorisation.

Dans avant de se lancer dans une procédure de lotissement, je vous conseil de bien vous entourer, si le projet est petit (moins de 10 lots), un bon géomètre fera l'affaire. Au dela, je ne vous conseil pas de vous lancer dans l'aventure sans expérience.

Fred (Lotisseur).

Dans avant de se lancer dans une procédure de lotissement, je vous conseil de bien vous entourer disait fred ( à juste titre )





Je ne connais pas le contexte exact , mais la statégie qui consiste a acheter 2 terrains pour les fusionner et en faire un lotissement ne me parait pas la meilleure solution. ( bis répétita)

robe

Bonjour,

Effectivement lotisseur est un métier assez compliqué mais la législation ne t'empèche en aucun cas de faire le lotissement en tant que particulier. Il faut surtout bien chiffrer le cout de la viabilisation ainsi que le cout des impots (taxe locale + tva). Enfin il faut faire une petite étude de marché pour connaitre les prix de ta région. Si tu le souhaites je peux t'aider à faire tout ça si tu me donnes toutes les indications.

Romain

Bonjour,
Je suis surpris de voir la qualité des réponses c'est pour cela que je me permets de demander qques conseils.
J'ai acheté un terrain agricole (environ 1,5 ha) dans une commune très prisée. La mairie est en train de réviser son PLU et avait essayé d'acheter ce terrain pour y faire un lotissement (dixit le maire mais je n'ai pas d'écrit !).
Je souhaiterais connaitre les modalités pour espérer voir ce terrain passer constructible en sachant qu'il est entouré sur ces 4 côtés d'habitation + ou - récentes.
L'objectif étant d'y faire un lotissement (environ 10 lots), pouvez-vous me dire qui serait mon meilleur interlocuteur pour m'assister dans ce projet.
Enfin, si le terrain devient constructible, la mairie peut elle refuser le permis de lotir à partir du moment où il respecte ttes les dispositions du POS ou du PLU ?
Merci de votre aide

1/Enfin, si le terrain devient constructible, la mairie peut elle refuser le permis de lotir à partir du moment où il respecte ttes les dispositions du POS ou du PLU ?
Merci de votre aide

La réponse a été donné plus haut.

2/L'objectif étant d'y faire un lotissement (environ 10 lots), pouvez-vous me dire qui serait mon meilleur interlocuteur pour m'assister dans ce projet

La réponse a été donné plus haut

3/Je souhaiterais connaitre les modalités pour espérer voir ce terrain passer constructible en sachant qu'il est entouré sur ces 4 côtés d'habitation + ou - récentes

seul le maire et son conseil minicipal ont le pouvoir de modifier un pos ( sauf cas trés particulies liés à l'intérêt public )

Pas de modalités , mais carresser le maire dans le sens du poil
serait bienvenu.

4/ Attention ce type d'opération succite d'énormes jalousies et si tu n'es pas un enfant du pays , ca sera plus dur.

robe

Merci pour ces éléments.

de rien pour l'instant , mais si tu veux que je monte ton dossier ,c'est 5%

chui pas un requin quand même !

Dans le cadre de mon projet, je souhaiterais également savoir quelle serait la meilleure structure juridique pour ne pas être trop "taxé" par les impôts ?
Merci de votre aide.
Merci à Robe pour ses réponses et propositions. Je me renseigne encore pour l'instant ;-)

Pateric je vais certainement faire un lotissement sur un terrain d'une sirface identique, j'ai rédigé des statuts de SARL pour faire du lotissement, de la promotion MOD... si ça t'intéresse je peux te les envoyer.
Chrischem1

prudence , avec les lotissements , "privés" ils sont mal vus.
Ha, bon !!!
Et pourquoi ça....

prudence , avec les lotissements , "privés" ils sont mal vus.
Ha, bon !!!
Et pourquoi ça....

A cause des intérêts croisées entre les lotisseurs " pros " et les mairies .

Du win-win ,

Pour "faire cracher " un privé, c'est plus délicat.

Tu généralises un peu ....

"intérêts croisées entre les lotisseurs " pros " et les mairies" : ah oui ???
Tu peux détailler ça, stp ?
Ca m'intéresse très fortement ....

Tu peux détailler ça, stp ?

OH ! rien de bien méchant ni mafieux , seulement quelques petits arrangements.

Je ne vais pas faire de la dellation, c'est pas trop mon style.

Mais tout le monde sait que les petites maries ont des budgets de fonctionnement et d'investissement plutôt faibles, Alors il est de bonne guerre de faire faire aux " gros " lotisseurs des travaux de désertes ou de voiries qui ne leur imcombent pas directement, je n'ai pas dit que c'était immoral,
j'ai simplement dit , qu'avec les petits lotisseurs privés, qui sont moins bien équipés , c'est simplement plus dur d'avoir des exigences .

Et puis si celà peut éviter de plomber un peu plus la fiscalité locale , tout le monde est gagnant.

'ai simplement dit , qu'avec les petits lotisseurs privés, qui sont moins bien équipés , c'est simplement plus dur d'avoir des exigences .

Mais non,

Pour un lotissement privé, les règles sont les mêmes.

Les lotisseurs privés ont un peu plus d'exigence,

Tu crées un belle entrée, un beau portail, un beau trottoir... sorte de cadeau pour la mairie

Les dessous de table, je peux te dire que la majorité des Maires ne jouent plus à ça.

Les dessous de table, je peux te dire que la majorité des Maires ne jouent plus à ça.

J'aime bien le : "plus"

pauvre Léotard , se crâmer pour un mur ! faut -y être con.

Les lotissements privés sont quand mm bien plus agréable que "certains" publics.
Ce n'est peut-être pas le même portefeuille... quoique...


J'aime bien le : "plus" ==> pourquoi ??

Les dessous de table, je peux te dire que la majorité des Maires ne jouent plus à ça.

Si ils ne jouent plus à ça , celà sous entend que dans le passé , ils l'ont fait.

c'est pour celà que je te dis : j'aime bien le : " plus ".

D'autres part , je n'ai jamais fait allusion à d'éventuels "dessous de table ", mais d'"arangements".

Les maires sont soumis à de trés fortes pressions au niveau du foncier , ce sont eux , avec le conseil municipal qui ont le pouvoir de "déclassifier " une zone, soit pour la rendre inconstructible soit l'inverse , les intérêts sont collossaux .Et la tentation de se servir au passage est forte.

Ceci dit je ne porte pas de jugement de valeur sur la fonction de maire , bien que certains d'entres eux , même si c'est une minotité se comportent parfois comme des petits mandarins.

Par contre la grande majotité de ceux -ci ne respectent pas la loi et l'obligation qui leur est faite de créer leur quotats de logements sociaux, et celà est une pure réalité.

D'ailleurs j'espère que Sarko, va leur tomber sur le poil !

Je reprends

J'habite en "lotissement"

Le lotissement c'est tout bénéf pour la mairie : pas d'entretien des voiries, pas de frais concernant les VRD, l'éclairage, pas de déneigement, ......

Et dans certains... pas de ramassage des ordures (il faut les déposer à l'entrée du lotissement...)

C'est un endroit PRIVE, nous avons dû signer un document autorisant la gendarmerie à effectuer des rondes de surveillance!!!!

Et bien d'autres choses encore

En conclusion :
Les habitants de lotissement sont des "sous-habitants" de la commune : ils y paient exactement les mêmes impôts locaux que tout le monde ... Mais n'ont pas les mêmes services rendus....

PAS NORMAL...

oui en principe les voiries sont privées , mais dans certains cas , on peut les abandonner au domaine public.
Pour le ramassage des déchets , suivant la configuration de la voirie et la largeur de celle- ci , ça peut être fait par les services de ramassage , si c'est prévu au départ .

Aire de retournement , etc ... etc...

les certains cas sont quand même excessivement rares...

Le seul en fait : c'est que la voirie soit le passage "obligé" entre deux voiries publiques!!!!!

Enfin, chez nous, on essaie depuis plusieurs années.... rien à faire pourtant il y a deux accès à la rue communale... mais de fait rien oblige personne qui n'y habite pas d'emprunter cette voie!!!!

Le mieux est de prévoir dès le début, la constitution d'une réserve destinée à la réfection de la chaussée qui de toute façon sera obligée après plusieurs dizaines d'années : c'est ce que le conseil d'administration fait depuis sa création en 1972..... sur la cotisation annuelle, une bonne partie y est versée... ce qui permet de répartir équitablement entre les propriétaires passés, présents et à venir les frais (énormes!!!!) qui devront être engagées à ce moment là....Cela revient à imputer "l'usure de la chaussée" au prorata des années de présence!!!

"Alors il est de bonne guerre de faire faire aux " gros " lotisseurs des travaux de désertes ou de voiries qui ne leur imcombent pas directement," : les aménagements incombant aux lotisseurs, privés ou publics, sont tous et toujours les mêmes !
Suffit de vérifier dans le code de l'urbanisme. En vente libre dans toutes les bonnes merceries.

Par ailleurs, ce sont même plutôt les "gros" (où est la frontière entre un "gros" lotisseur et un "petit" ???) qui avaient tendance à se défiler de leurs obligations, de par leur poids financier, commercial et industriel.

De plus, les lotissements et autres opérations d'envergure (ZAC, ZAD, opérations d'aménagement mixtes, etc.) sont supervisés et contrôlés par les services de l'Etat et laissent donc aux éventuels "mandarins locaux" peu de marge de manoeuvre....

"ce sont eux , avec le conseil municipal qui ont le pouvoir de "déclassifier " une zone, soit pour la rendre inconstructible soit l'inverse , les intérêts sont collossaux" : c'est là aussi une opération lourde, très encadrée par les textes, contrôlée de près par les services de l'Etat, transparente, publique et surtout très longue (je viens de recalculer : tous les délais mis bout à bout, on arrive à une procédure qui doit durer au minimum un an et demi ! A mettre en balance avec l'évolution des marchés divers, imprévisibles, pendant le même laps de temps ! ...), coûteuse, et là encore elle doit être sacrément motivée et argumentée car il y figure notamment une enquête publique de deux mois, contrôlée par un commissaire enquêteur nommé par le juge judiciaire (et non administratif !) ; les dérives restent non pas impossibles mais sacrément compliquées et limitées.

J'adhère complètement à ce que tu dis.

tu n'es pas assez précis, donc je vais être obliger d'interpréter,

grosso modo , si les travaux que te fais faire sont dans le domaine public, se sont les entreprises " conccessionnaires " qui font le boulot , si c'est toi, tu es effectivement tenu a cetaines obligations " au niveaux du chier des charges des travaux "


resprct des profondeurs de tranchées , présence de film de couleur pour les differrents réseaux, etc etc ..

Donc comme ces réseaux sont plublics, et qu'ils serviront à d'autres la mairie est en droit d'exiger que ces travaux soient fait dans les règles de l'art , car elle est responsable du domaine public, et ça se comprends

maintenant avec les petits numérique à 3 balles et un stick mémoire à 12 euros pour 750 photos , tu leur balance autant de photos sur un CD et basta , il est ou ton problème ?

Je te remercie d'avoir pris le temps de me répondre.
Pour être plus précis il s'agit des travaux sur la partie "privée" du lotissement de 3 lots pour lesquels ce Monsieur adjoint au maire chargé de l'urbanisme (pour la peitite histoire paysagiste de son état et siègeant aussi à la commission des appels d'offre .......) veut m'imposer des essais en pression, d'étanchéité et un contrôle par un organisme (bien connu de lui) avec caméras circulant dans les tuyaux. J'ai vu un rapport de ce genre : 28 pages 100 photos et combien d'euros.....
Peut être la clé de tout cela reside dans le fait que ce monsieur lorgnait sur ce grand terrain avant que je ne l'achète (je ne l'ai pas empêche de le faire et il était bien placé pour savoir avant moi qu'il était à vendre) et qu'il y a du "revanchard " dans l'air à moins qu' ayant dit devant un tiers que les lotisseurs n'étaient pas à plaindre il espère peut être un peu de reconnaissance de la part de celui qui fera une bonne affaire.
Pour terminer le tableau sur les moeurs de cette charmante équipe municipale on peut signaler qu'ils viennent de voter l'instauration au profit de la commune de la taxe sur les plus values immobilières ( c'est pas gênant pour eux plusieurs d'entreeux n'ayant plus leur domicile ou leurs affaires (le paysagiste à son siège social sur la commune voisine - et les autres n'ont certainement pas de terrain à vendre alors si on peut faire "cracher " ces sal..... de lotisseurs !)
Enfin comme je ne vois pas (vu mon embonpoint ...encore un signe de mon indigne prospérité !) me glisser dans les tuyaux pour faire des photos penses tu que cela soit obligatoire et qui pourrait me renseigner à coup sûr sur mes obligations sachant bien entendu qu' à la mairie il sont incapables de fournir une liste des obligations et ils peuvent ainsi jouer les grands chefs.
Merci encore
Jacques

A première vue, je dirais aussi qu'il s'agit là d'un abus de pouvoir : ce n'est pas la mairie qui définit les procédures applicables aux lotissements mais le code de l'urbanisme !


"incapables de fournir une liste des obligations" : et pourtant c'est de leur comptéence !
Et c'est une ....... obligation !
Il faut insister !!!!
C'est ton droit !
Et tu déclareras que tant qu'ils ne t'auront pas fourni une liste détaillée, par écrit et signée de l'élu responsable, de ce qu'ils attendent de toi avec les références précises aux articles de loi correspondants, tu ne feras plus rien.

D'autre part, il me semble me souvenir que, sauf erreur, les contrôles de ce type ne peuvent nullement porter sur la partie privée qui ne relève nullement et ne relèvera jamais de la responsabilité de la commune mais qui ne relèverait que d'un éventuel litige privé entre le lotisseur et le futur acquéreur !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Seuls les réseaux et ouvrages techniques qui vont faire partie du domaine public de la commune (trottoirs, rues, écoulements, réseaux divers ...), et dont elle aura la charge et la gestion à terme, peuvent et doivent faire l'objet d'un contrôle ; mais ces contrôles et vérifications aussi sont précisément encadrés tant par leur nombre que par leurs modalités !

Donc je le répète :
- relire en détail les pièces qui t'ont été remises lors de l'autorisation de lotir
- demander toutes les informations auprès d'une instance autre, de préférence hiérarchiquement supérieure (donc sous-préfecture au moins, ils sont là pour ça aussi !) et de préférence par écrit ; recouper également et de la même manière toutes les affirmations émises par tes interlocuteurs locaux.
En cas d'inertie, s'adresser à un avocat, si possible spécialisé dans ce type de dossier ; son intervention éventuelle te coûtera sûrement moins cher que de mener des contrôles techniques indus.

Merci encore; Blindé de détermination et grâce à tes renseignements je suis monté à l'assaut de la forteresse et je crois avoir gagné ce soir la bataille ( et la guerre à vérifier);
Bien cordialement
jacques

Tu m'en vois ravi , mais quand tu en auras le temps , et si tu le désires , j'aimerais bien en savoir plus

merci

et bonne continuation.....

grâce à tes renseignements j

lesquels ?

j'aimerais profiter de vos lumières,
j'essaie d'acheter un bout de champ transformé récemment en terrain à bâtir,
le propriétaire est d'accord sur le principe mais il veut en profiter pour faire viabiliser l'ensemble du champ et créer ainsi env. 8 lots,
je l'ai informé de l'obligation de demander un permis de lotir, cela l'a un peu refroidi car il n'est pas très motivé pour effectuer des démarches dans ce sens,
je suis allé à la mairie où ils n'ont pas pu me renseigner (c'est un village de 600 habitants), à la limite j'en savais plus qu'eux avec ce que j'ai lu ici,
j'ai compris qu'il fallait monter un dossier, déposer un permis de lotir, réaliser la viabilisation et l'aménagement des voies ...
donc ce que j'aimerais savoir c'est : que ce passe-t-il au moment de la vente des terrain pour le propriétaire : comment est-il taxé ?
quelles sont les contraintes financières d'un tel projet ?
merci pour votre aide
Anne Marie

Bonjour
Le propriétaire doit demander un permis de lotir dès qu'il y a 3 lots et plus mais il peut attendre et vendre pour l'instant un seul lot.
Il devra faire borner le terrain par un géomètre qui peut l'aider à constituer un dossier complet et complexe. coût pour le propriétaire selon le nombre de bornes 1500 euros voire plus si 8 lots;
puis après obtention du permis de lotir viabilisation complète ( eau, tout à l'égoût, éléctricité , téléphone et voierie à installer) à ses frais pour 8 lots de l'ordre sans doute de 30 000 euros minimum.
ces ordres de grandeur pourront être confimés par le géomètre en fonction du terrain ( plat ou non, loin ou non des réseaux etc)
Enfin si la commune à voter ce texte il peut avoir à payer à celle ci jusqu'à 10 % du benéfice réalisé sur la vente des terrain ainsi dans TOUS les cas que la taxe de 27 % qui va au trésor Public;
Cela coûte cher au propriétaire (avance de trésorerie et taxes )mais à la sortie il y a quand même un bon bénéfice!!!!!!!
dernière chose les délais 1 seul terrain environ 3 mois contre 8 à 12 mois pour 8 lots.....
Bon courage.
Jacques