Bon de visite

Bonjour,

je suis à la recherche d'un bien (terrain maison etc)
une agence que j'avais contacté il y a 1 an m'a recontacté
elle m'a envoyé une liste par mail
ayant vu un bien m'intéressant
j'ai donné plusieurs renseignements me concernant à l'agence
qui m'a meme mis une option de 72 h 00 mais je n'ai pas signé de bon de visite
je n'ai d'ailleurs pas visité de bien avec le commercial
sur place j'ai vu qq voisins qui m'ont indiqué le prix de vente
un rapide calcul m'indique des frais d'agence de 17 % ce qui me parait beaucoup

ma question est :
1°) puis je passer directement avec le vendeur ? (même si c'est limite avec l'agence mais 20.000 € c'est quand même pas rien)
2°) dois je passer par l'agence ayant déja donné des rgts ? ( mais xxx € quand même !!!)

merci d'avance