Pb automatisation de l'affichage

Bonsoir à tous,

Voilà un extrait de code que je récupère:

    
<h5>Autres</h5> 
<p></p> 
<p> 
  <span style="font-size:11px;"><?php if ($row['chauffage'] == 'oui') { echo 'Chauffage'; } else { echo '';} ?></span> 
  <span style="font-size:11px;"><?php if ($row['climatisation'] == 'oui') { echo ' - Climatisation'; } else { echo '';} ?></span> 
  <span style="font-size:11px;"><?php if ($row['cheminee'] == 'oui') { echo ' - Cheminée'; } else { echo '';} ?></span> 
  <span style="font-size:11px;"><?php if ($row['jaccuzi'] == 'oui') { echo ' - Jacuzzi'; } else { echo '';} ?></span> 
  <span style="font-size:11px;"><?php if ($row['sauna'] == 'oui') { echo ' - Sauna'; } else { echo '';} ?></span> 
  <span style="font-size:11px;"><?php if ($row['local_a_ski'] == 'oui') { echo ' - Local à ski'; } else { echo '';}  ?></span><?php echo '.'; ?> 
</p>

Voilà la requête sql :

$sql = "SELECT * FROM options_gites  INNER JOIN 'biens' ON opt_gites=Bien_ID WHERE opt_gites='". $_GET['page'] ."'"; 
$sql_text = "SELECT * FROM 'annonces' WHERE Annonce_ID='" . $_GET['page'] . "'"; 
$req = mysqli_query($connexion,$sql); 
$req_text = mysqli_query($connexion,$sql_text); 

$row = $req->fetch_array(); 

$row_text = $req_text->fetch_array(); 

C'est un site d'annonce où le client veut que je mette en page les annonces par blocs (cuisine, extérieurs, alentours etc ...).
Dans chaque section, les infos sont séparées par des tirets comme dans l'exemple ci-dessus.
Le problème est que quasiment chaque champs est optionnel.

Comment automatiser le traitement dans chaque section pour que le premier résultat trouvé ne soit pas précédé d'un tiret, les suivants oui et que le dernier soit forcément suivi d'un point ?

Bonne nuit.
@ pluche.
Fab.