Nouvelles règles sur les plus values immobilières

Bonjour, merci pour votre participation à cette discussion et résolution du problème qui sans vous tous dépasserait mes compétences actuelles sur Excel. Au delà du problème en lui-même cela va me permettre de progresser sur l'utilisation de ce logiciel.

Pour les années prises en compte par le fisc, je suppose qu'il faut considérer effectivement des années entières mais de date à date : Exemple un bien acheté le 15 d'un mois de novembre doit être vendu au plus tôt le 16 d'un mois de novembre d'une année ultérieure pour ne pas perdre une année sur les abattements. L'autre possibilité serait de considérer uniquement les années calendaires complètes, mais en ce cas, le citoyen pourrait "perdre" jusqu'à deux années selon les dates d'achats et vente : Bon, je sais bien que le fisc n'y verrai pas d'inconvénients, mais tout de même !

Pour être plus précis , voici ce que je trouve sur le code des impôts et qui tend à confirmer la prise en compte d'un intervalle de date à date et non d'années civiles complètes :

" I.-La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB et 150 UC est réduite d'un abattement fixé à :

2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Pour l'application des abattements mentionnés aux deuxième à cinquième alinéas, la durée de détention est décomptée :

1° En cas de cession de biens ou droits réalisée par une fiducie, à partir de la date d'acquisition de ces biens ou droits par la fiducie ou, si les biens ou droits ont été transférés dans le patrimoine fiduciaire dans les conditions prévues à l'article 238 quater N, à partir de la date d'acquisition des biens ou droits par le constituant ; "

Bonsoir à tous,

Hé oui ! le temps des cadeaux de Noël est passé !
Maintenant, place aux cadeaux d'anniversaires...

date à date est la seule donnée que retiendra votre inspecteur ou contrôleur.
les années civiles n'y feront rien (sauf si le bien a été acheté ou vendu un 2 janvier ou 31 décembre)
comme le mentionne Le Tanneur, il vaut mieux vendre le 16 un bien acheté le 15 du même mois quelque(s) année(s) auparavant, plutôt que le 14. (les tolérances dans ce cas sont affaire de négociation parfois laborieuse et hasardeuse)

Bonnes fêtes à tous
Cordialement

Tout d'abord, merci pour les différentes réponses que je testerai un peu plus tard.
Pour les abattements, il s'agit de comprendre que l'administration prend en compte : 2% par an entre la sixième et la dix septième année, ces années étant incluses dans l'intervalle : soit 2 % pendant douze ans = 24 % max puis 4 % pendant 7 ans soit 28 % et enfin 8 % pendant 6 ans soit 48 %. Au bout du compte nous atteignons après 30 années écoulées (les 5 premières années ne donnent droit à aucune déduction) : 24+28+48 = 100 % de déduction .

Je dois reprendre les calculs.

En complément, voici des formules avec tables de données, un recherchev() classique pour l'abattement et un sommeprod sur frequence() pour l'impôt.

1) Soit Abat_Table : table 5x4 des coefficients pour les abattements :

tranche	  plancher    base	taux
    0	     0%	        0	 0%
    6	     0%	        5	 2%
    18	     24%       17	 4%
    25	     52%       24	 8%
    31	    100%       30	 0%

On utilise un recherchev(Durée_, abat_table, 2 à 4, VRAI) pour obtenir les valeurs inférieures de la correspondance de Durée_ dans la 1ère colonne (c'est le paramètre VRAI qui permet cela).
Fonctionnement : soit une durée X (disons 22 pour fixer les idées) l'abattement sera de 24% + (X - 17) * 4%.
On obtient les coefficients 24%, 17 et 4% sur la ligne correspondant à 18 en 1ère colonne.
Cette ligne est justement celle renvoyée par le recherchev(X, abat_table,2 à 4, VRAI)
La formule de l'abattement à partir d'une table sera donc :

=RECHERCHEV(Durée_,Abat_table,2,VRAI)+(Durée_-RECHERCHEV(Durée_,Abat_table,3,VRAI))*RECHERCHEV(Durée_,Abat_table,4,VRAI)

2) pour changer, voici un exemple avec la fonction FREQUENCE() qui utilise les 4 noms suivants :

intervalle    tranche  plancher  taux
  50001	          0	    0	   0%
  100001       50001	    0	   2%
  150001      100001	 1000	   3%
  200001      150001	 2500	   4%
  250001      200001	 4500	   5%
              250001	 7000	   6%

La formule :

=(Plus_Value-SOMMEPROD(FREQUENCE(Plus_Value,intervalle),tranche))*SOMMEPROD(FREQUENCE(Plus_Value,intervalle),taux)+SOMMEPROD(FREQUENCE(Plus_Value,intervalle),plancher)

Naturellement, cette Plus_Value doit être celle obtenue après abattement.
FREQUENCE fournit une matrice 0-1 qui indique l'intervalle d'appartenance de la Plus_Value.
Le sommeprod fournit donc les coefficients tranche/plancher/taux correspondants.


Variante: il aurait été possible d'utiliser un

=EQUIV(1,FREQUENCE(Plus_Value,intervalle),0)

pour trouver l'indice des coefficients à utiliser avec un INDEX(tranche puis plancher puis taux, EQUIV(1,FREQUENCE(Plus_Value,intervalle),0))

Cordialement

Erreur de ma part, Ci-dessous le bon lien

https://www.cjoint.com/?3LEkLevHup8

Merci pour cette réponse. J'ai testé avec des dates et valeurs que j'avais utilisées dans un calcul manuel antérieur et il me semble que dans la formule concernant les abattements :

=SI(E20<6;0;SI(E20<18;MIN(2%*(E20-6);24%);SI(E20<25;MIN(2%*(E20-6);24%)+MIN(4%*(E20-18);28%); MIN(2%*(E20-6);24%)+MIN(4%*(E20-18);28%)+MIN(8%*(E20-25);48%)

Il faut remplacer les différents -6, -18 et -25 par respectivement -5, -17 et -24 puisque les abattements commence au-delà de ces différents nombres d'années pleines

Qu'en pensez-vous ?

Cordialement.

Je pense qu'il manque une limitation à 100 % dans cette formule car après 30 ans (En remplaçant -6, -18 et -25 par respectivement -5, -17 et -24 comme indiqué ci-avant) on arrive à dépasser l'abattement de 100 %.

Bonjour et meilleurs voeux à tous

J'ai testé la dernière proposition de Tessel 75 et elle fonctionne parfaitement. Merci.

Maintenant je vais regarder pour ma culture personnelle les propositions de JvDo du 29/12/2012